北京新盘，哪些投资代价比力大？

LZYVICTORY

来历：知乎



2022年北京楼市的新盘销售套数同比下降28%，分化极为明显，有的万人摇号，有的日光，有的一年网签也没几套。
这一年，有3个实现百亿网签的大盘项目。
这三个百亿大盘是学府壹号院、中建学府公馆、北都城建天坛府，紧随厥后的是80多亿的太阳宫中建玖合府。



百亿大盘充实说了地段的上风。
今年纯新盘拿到预售证的一共71个，16区除了西城没有新盘，其他区都有，西城的中信城四期项目在23年值得期待。16区里，取证项目个数看，丰台区以19个居首，而从拿证房源数看，昌平供给量最大，跨越10000套，而且还在延续供地。
我们对22年热卖的新盘（包括71个纯新盘）做了梳理，从综合评级和投资回报的角度赐与分类，重点项目我们也做了简要的点评，供大师购房参考。
激烈保举（大幅跑赢大市），城市焦点资产：



学府壹号院、圆明天颂，实在是2021年末的新盘，按网签算成了2022年的项目。海淀、紧邻科技产业区、低密度、大平层、上风下水，标准的城市收藏级焦点资产。有希望成为下一代青春版万柳书院，嗯，就是比来很火的万柳书院少爷的阿谁小区。
天恒学院里则是最初的限竞房超级盈利，终极在2022年改成了共产商品房，介入申购摇号的户数近万，中签率不外1.48%，终极只要143户荣幸儿买到了这个绝版位置的准现房。
保举（跑赢大市），城市优良资产：



中建玖合府，城市焦点资产级此外位置，高层大平层产物，低调到只管不让首付低的客户来售楼处看房，不外受计划限制，地块小、容积率高，略显拥堵。
中建学府公馆，海淀北四环优良地段，高层大平层产物，弱点是楔形地块邻近高速，5分钟生活圈略有不敷。
北都城建天坛府，二环优良位置，周边为望坛回迁房，几期产物不同很大，一期二期户型较差，大平层产物相对优良。
永定府，东城最初的限竞房盈利，一样在2022年改成了共产商品房，弱点是北边有铁路，但这价格的二环低密度洋房，还要啥自行车。
北京瑞府，丰台西南三环，丽泽商圈，高层大平层产物，不外周边情况一般，难以支持豪宅圈层。
北京悦府，华润一年搞了三个二环项目，能够终极北京悦府会跑赢一点点，虽然是高铁景观房，不外右安门城市界面要相对好些，有几分豪宅空气，究竟有昆仑域、中国玺等几个豪宅小区帮衬。
端礼著，西南二环万泉寺，正宗丽泽新盘，高层大平层产物，弱点是铁路、河流对于地区的物理切割，小区有两栋公租房，首开的豪宅小区还需要市场考证。
中海汇德里，海淀永丰5个新盘的第一个，低密度洋房，弱点是轨道交通；海淀的产业和配套落地才能，还是最值得看好的，长线无忧。
幸运里润园，同上。中海富华里富园，同上。
中海富华里汇园，一样位于海淀永丰，容积率高于富园，有配建黉舍，所以富园优于汇园，汇园则略优于海开栖海云颂。
海开栖海云颂，地块更朴直，产物也还不错，不外配建写字楼、三面临马路、公交站场，几多还是对居住体验有所影响。物业不如中海，其他同上。
中海学仕里，石景山衙门口，与丰台的交界处，原本位置算一般，但石景山快速敲定引进东城名校171，产物设想不错、高得房率，价格低于指导价，而且还是小户型，性价比就出来了，销售超越预期。
华曦府，丰台小瓦窑，位置不错，11号线准地铁盘，产物尚可，期房原本就不多，所以开盘根基售罄，7.5万的价格也算有性价比，比不远处的龙樾天元廉价1万。
建发珺和府、建发文源府，昌平二拨子是间隔海淀比来的地区，与周边次新小区价格倒挂，虽然是环抱立体声，但二拨子古镇仍然值得买门票，未来能够是地区扛把子的选手。
宸悦国际，昌平北七家，地段差了点，可是廉价啊，而且是5-6层的纯洋房，得房率还高，未来在北七家可以佼佼不群，紧随万科翡翠公园。
望京樾，朝阳奶西，奶西板块未来的上限是新北苑，但配套又不如新北苑，还需要多年的扶植。不外奶西地段和配套比旁边的崔各庄还略强点，估计未来的房价能赶超亚奥金茂悦。
中建宸园，朝阳奶西，低密度地块，大平层洋房很是棒，价格也更高，未来增值欠好说，但产物很受接待。
京投北熙区，朝阳东坝，地铁上盖，12+3号线，北京中学，全部地区的计划很宏大，PPT看起来很美，看朝阳的落地才能了。
谨慎保举（小幅跑赢大市），优良房产：



中海湖光玖里，顺义后沙峪，容积率1.2的别墅区，洋房产物不错，自住改良优选，后沙峪配套相对成熟，比力洋气，增值受顺义大情况的影响会有一定限制。
和光瑞府，顺义后沙峪，高层产物，比湖光玖里位置略好，交通相对便当些，降价以后，也有不错的吸引力。
龙湖御湖境，顺义城区，15号线石门站四周，豪宅洋房产物，龙湖在打造顺义城区的头牌，自住没啥题目。
北清橡树湾，昌平北七家，邻近回龙观，同和光瑞府一样，华润定价失利，降价致使业主维权，自住性价比尚可。
金地壹街区，通州宋庄，洋房产物，品格不错，通州最廉价的品格洋房。
桂语听澜，亦庄台湖，终究消除了双限购，绿城的产物和品格还不错，弱点是间隔地铁跨越1千米。南方除了丽泽商务区，就看亦庄了。台湖天花板有限，但看好亦庄的兑现才能，19年亦庄河西的红海不也炒起来了嘛。
建发璟院，丰台新宫，今朝看，新宫片区的城市界面不错，19号线地铁直通金融街，未来应当比大红门要好，次新小区天悦壹号已经9.1万了，建发的产物力还不错，值得看看。
保利锦上二期，朝阳王四营，保利挑选了做小户型，低价出货，结果不错。价格低至6.2万，值得刚需斟酌。
紫金书院，昌平霍营，论纸面配套，几近是昌平的天花板；实地看，城市界面又很差；论性价比，价格倒挂且品格比周边小区横跨很多；再看开辟商，又担忧托付题目多多。赌还是不赌，这是个题目。可以肯定的是，合资物业不值得。
中性（跟从大市），普通房产：



绿城晓风印月，朝阳崔各庄，相对和光悦府、龙樾合玺有后发上风，价格也更廉价，但相对区位的配套，朝阳定价还是贵了。
永定金茂府/中海和瑞叁号院，凭心而论，中海和瑞叁号院、永定金茂府的产物都很不错，也在想尽法子进步内在代价，比如得房率、平装修、小区品格等等。但两家开辟商都信心略显不敷，豪宅的样子都有了，就是面积段偏小了。究其底子，丰台大红门这个地段除了交通位置，其他都不可，所以总结就是一句话：户型配不上品牌，地段配不上产物，人世邪道是降价。
碧桂园和天下，通州万盛西，项目整体还可以，但通州双限，对于房价的压制确切无解。马驹桥的金悦郡今年前11个月只买了36套，取消双限以后一个月卖了261套，所以...
倡议观望（跑输大市），仅合适自住：



西红门橡树湾/御璟星城，西红门东，确切地说是京开高速东，跟京开高速西是两个天下，上限是西红门地区，但永久赶不上。配套不可，而且京开东的室第地块供给量庞大，估计能开辟到2030年后，只靠一条19号线南延支持，今后卖给谁?
大兴就是个小丰台，明显没有产业才能，也没有学区，供给量也大，荒地无数，为何不进修一下昌平，来点价格倒挂才能吸引韭菜入场。
中海兴叁号院，大兴旧宫，虽然在南四环外，但没啥配套，这个地段已被历史证实是坑，旧宫豪宅德贤公馆，最早买入的业主，每平米亏3万，阔别旧宫豪宅。
龙樾天元，丰台大瓦窑，丰台供给的高捧室第太多了，大丰台对房价又蜜汁自傲，大瓦窑8.5万。从西南二环到西南六环，都号称是“丽泽概念盘”，一个丽泽真不够吹的。
昆泰云筑，朝阳东南部，特别是十八里店、小红门这些地段，能够唯一的期盼是地铁，其他也没什么了，跟丰台大红门差不多。这些地段还是倡议躲避，跟产物无关。
国誉燕园，昌平马池口，在这类地方供地，实在是坑房企。购房者也没那末傻，房企很难继续去坑购房者，“三无盘”号称482套房源开盘售罄，跟太阳宫一样抢手，成果开盘两个月以后，网签数目还是0。

新房给大师的启迪是，假如开辟商花巨额资金打广告、用尽渠道都卖欠好的盘，你也不应当去买地区的二手房，未来大要率就很难增值，甚至很难转手；反之，也建立。
对于现在时点的买房大概房产投资，我是以为存在一个短期预期差的机遇。利好传导到终端需要一个进程，终端还处在去库存的促销阶段，所以对于买新房还是不错的短期机会。
出格声明：项目点评和方针价格都是小我概念，能够随时调剂，数据能够不正确、评级能够存在好处关联，请勿作为购房唯一参考根据。若有冒犯，还请包涵，请勿认真，皆当戏言。

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——北京楼盘返现金额——
1、朝阳望京樾、北熙区、和光悦府、御翠园、金隅昆泰云筑，小窝返现5-20万。
2、大兴橡树湾、御璟星城、未来云城、逸境、和悦春风，小窝返现3-15万。
3、通州融御、国誉未来悦、碧桂园和天下、京玥兰园，返现3-6万，还有特价房。
4、亦庄中海兴叁号院、合生me悦，和锦诚园、熙悦云上、桂语听灡，小窝返现3-10万。
5、丰台和瑞叁号院、永定金茂府、北京天誉、北京悦府，国誉万和城返5-30万。




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